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Am 1. Januar 2026 trat eine Gesetzesänderung im Gewährleistungsrecht in Kraft. Diese Änderung betrifft vor allem Bauunternehmer, Bauhandwerker sowie Bauherrschaften, Werkbesteller und Immobilienkäufer.
Folgende Änderungen sind durch die Gesetzesrevision eingetreten:
1. Rügefrist von neu 60 Tage (Art. 367, 370 und 371 OR)
Gewährleistung ist die Haftung des Unternehmers für Mängel am Werk. Damit ein Unternehmer nicht ewig für einen Mangel an seinem Werk einstehen muss, begrenzt das Gesetz die Haftung. Insbesondere nennt das Gesetz zwei Fristen welche eingehalten werden müssen, um überhaupt einen Mangel geltend machen zu können: Die Rügefrist und die Verjährungsfrist.
Die Rügefrist bestimmt, in welchem Zeitraum nach Entdeckung des Mangels dieser dem Unternehmer angezeigt werden muss. Nach bisherigem Recht muss ein Mangel „sofort nach seiner Entdeckung gerügt werden“. Das Bundesgericht hat festgelegt, dass „sofort“ etwa sieben Tage nach der Entdeckung bedeutet.
Die Verjährungsfrist bestimmt die absolute Dauer, in der Mängel geltend gemacht werden können. Nach Ablauf dieser Frist können neu entdeckte Mängel dem Unternehmen nicht mehr angezeigt werden, sprich der Unternehmer haftet nicht mehr dafür. Nach bisherigem Recht beträgt die Verjährungsfrist bei Mängel an unbeweglichen Werken oder beweglichen Werken, die in ein unbewegliches Werk integriert worden sind, 5 Jahre.
Die neue Rechtslage bewirkt vor allem eine Änderung der Rügefrist: Neu hat der Besteller, nachdem ein Mangel entdeckt wird, 60 Tage Zeit diesen beim Unternehmer anzuzeigen und damit zu rügen. Diese verlängerte Rügefrist gilt für unbewegliche Werke (Grundstückkauf) wie auch für bewegliche Sachen / Werke, die in ein unbewegliches Werk integriert worden sind (z.B. Wärmepumpe, Fenster etc.). Diese Rügefrist darf vertraglich nicht verkürzt werden. Sehen die allgemeinen Geschäftsbedingungen oder die Verträge der Unternehmen eine strengere resp. kürzere Rügefrist vor, so ist diese unwirksam.
Die Verjährungsfrist bei Mängeln an unbeweglichen Werken oder beweglichen Werken, die in ein unbewegliches Werk integriert worden sind, bleibt demgegenüber auch nach der Revision unverändert bei fünf Jahren. Diese durfte unter altem Recht noch zulasten des Bestellers verkürzt werden. Das neue Werkvertragsrecht verbietet die Verkürzung der Verjährungsfrist (relativ zwingendes Recht).
Diese neue Regelung gilt für folgende Bereiche:
- Grundstückkaufverträge;
- Kaufverträge über bewegliche Sachen, die in ein unbewegliches Werk eingebaut worden sind und die Mangelhaftigkeit des Werks verursacht haben;
- Werkverträge über unbewegliche Sachen;
- Werkverträge über bewegliche Werke, die in ein unbewegliches Werk eingebaut worden sind und dessen Mangelhaftigkeit verursacht haben.
2. Nachbesserungsrecht
Bereits unter altem Recht konnten Besteller von werkvertraglichen Leistungen eine unentgeltliche Verbesserung des Werks verlangen, wenn dieses an einem minder erheblichen Mangel litt. Dieser Anspruch konnte aber von den Parteien bis anhin wegbedungen werden. Mit der Gesetzesrevision wird das unentgeltliche Nachbesserungsrecht nun für Werkverträge, die eine Baute zum Gegenstand haben, zwingend. Somit kann der unentgeltliche Nachbesserungsanspruch bei Bauten nicht mehr wegbedungen werden.
3. SIA-Norm 118 / Anzeigefrist bei verdeckten Mängeln
Wurde im Rahmen von Bauwerkverträgen die Anwendung der SIA-Norm 118 vereinbart, so ergeben sich während den ersten zwei Jahren nach Abnahme des Werkes keine wesentlichen Änderungen. Unter der SIA-Norm 118 besteht während dieser 2-Jahresfrst nach wie vor ein jederzeitiges Rügerecht für Mängel.
Nach Ablauf dieser zweijährigen Frist wird aber die bis anhin bestehende Regelung der SIA-Norm 118 für verdeckte Mängel (Art. 179 Abs. 2) durch die neue zwingende Bestimmung des Obligationenrechts verdrängt. Dadurch müssen verdeckte Mängel bei unbeweglichen Werken resp. bewegliche Werke die in unbewegliche eingebaut wurden nach Ablauf der Frist von zwei Jahren mit einer Frist von 60 Tagen ab Entdeckung gerügt werden.
4. Bauhandwerkerpfandrecht / Sicherheitsleistung inkl. Zinsen (Art. 839 ZGB)
Bis anhin musste zur Verhinderung der definitiven Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts die Pfandsumme inkl. Verzugszinsen ohne zeitliche Begrenzung sichergestellt werden. Neu muss die Pfandsumme inkl. Verzugszinsen für zehn Jahre sichergestellt werden.
Fazit
Mit Inkrafttreten der Gesetzesänderung gewinnt die Auseinandersetzung mit deren Auswirkungen auf bestehende Verträge besondere Bedeutung. Die Kenntnis der neuen Bestimmungen ermöglicht es den Vertragsparteien allfällige Anpassungen rechtzeitig vorzunehmen und spätere rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden. Gerne unterstützen wir Sie dabei.